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賣自宅　僅父母設籍要課奢侈稅

記者陳美珍／台北報導

出售持有未滿二年的自用住宅，免徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅），必須注意免稅要件。財政部指出，設籍對象並不包括本人或配偶的直系尊親屬，設籍對象不符規定，持有未滿二年出售的自用住宅，還是要課奢侈稅。

奢侈稅

依據特種貨物及勞務稅條例規定，所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者，即非屬該奢侈稅的課徵範圍，不論持有期間有無逾二年，出售時均免徵奢侈稅。

不過，稅捐機關常見民眾出售持有未滿二年的自用住宅，因為誤解「辦竣戶籍登記」規定，遭到稅捐稽徵機關補稅處罰。

財政部強調，奢侈稅對自用住宅的定義與所得稅、土地增值稅等利得稅，或房屋稅、地價稅等持有稅並不一致，「辦竣戶籍登記」的對象，只限所有權人、配偶或未成年直系親屬，並不包括所有權人或配偶的父母、祖父母等直系尊親屬。

因此，納稅人出售持有未滿二年，且僅有所有權人或其配偶的直系尊親屬設籍在該處的房地，仍無排除課稅的優惠。

財政部舉國稅局查獲案例表示，甲以900萬元出售持有未滿一年的房地，漏未報繳奢侈稅，經國稅局查獲補稅135萬元並處以罰鍰。甲主張他以為可依土地稅法規定，將其母親戶籍遷入，即符合自用住宅規定排除課徵奢侈稅，並無漏稅意圖，未料仍因此受罰。

現行稅法對於「自用住宅」均訂有優惠條款，但對自用住宅則訂有條件，其中包括設籍限制。以土地稅法為例，所謂自用住宅用地，是指土地所有權人或其配偶、直系親屬在該地辦妥戶籍登記，直系親屬範圍則涵蓋父母、祖父母等尊親在內，較奢侈稅為寬。

財政部強調，奢侈稅是按售價全額課徵10%或15%的稅款，負擔極重，限制也較嚴格，因此實務上經常發現有民眾因為疏忽設籍規定，失去免稅資格。財政部提醒民眾，在出售持有未滿二年的不動產時，最好先向稅捐機關查詢有無奢侈稅負擔，或自行仔細檢視是否符合免稅規定，以避免重稅上身。

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＊＊＊小心奢侈稅找上門！不可忽視的賣屋四大點＊＊＊

好房News記者葉秀媛／綜合報導
奢侈稅上路已經一段時間了，但仍有不少民眾不清楚規定，而遭追稅的案例。你知道少做一個動作，就可能被課上百萬嗎？還有號稱免奢侈稅的農地，也被國稅局盯上了嗎？買賣房屋你不可忽略的四大要點！
深入了解奢侈稅辦法，才不會傻傻被課稅！（圖／好房資料中心）

一、換新屋要課奢侈稅？免！
舉一案例，設籍在台南的陳先生在台北工作，一年前在汐止買了一棟房子自住，但沒有遷戶，不久因為工作調動，賣掉房屋，改搬買到市區，隔了幾個月，國稅局居然寄來奢侈稅補繳單，通知陳先生不僅要繳納九十萬元的奢侈稅，還附上了五十萬元的罰鍰，陳先生氣得跳腳，他認為自己是純自住、非投資，應該不須繳交奢侈稅。
很多民眾就因為少了「遷戶籍」這個動作，不僅要補稅還被罰鍰，主要原因是法律上規定戶籍登記為認定是否屬「自用住宅」的法定形式要件，不然沒有辦法確定你是否有沒有營業或出租，因此無法排除課稅。根據財政部最新規定，無論一般換屋或非自願性換屋，出售不動產後三個月內，將戶籍遷入留供自住的房屋，就可以免課奢侈稅。
二、夫妻互贈要課奢侈稅？免！
稅捐機關表示：「夫妻互贈與不動產，需注意別跟奢侈稅扯上邊，否則划不來。」夫妻相互贈與土地，可以「申請不課」徵土地增值稅，所以這是屬於自主性申請，別讓自己的權益睡著，然後還要被課上一筆稅！此外，受贈人接受後，兩年內一樣不可售出，不然一樣要被課奢侈稅。
三、調職賣房要課奢侈稅？免！
「不可抗拒因素」目前正是民眾與政府爭執的議題，最典型例子是因調職，未滿兩年而賣房，屬不可抗拒因素，如公司調職，不予課稅。但有民眾因家中因素，調職賣房，被判定為非不可抗拒，依舊要繳納奢侈稅。原因是因為民眾是自己主動調職，而非被迫調職。
因此，針對是否擴大奢侈稅的豁免條款，財長張盛和表示，奢侈稅原則是不要傷及無辜，但「為經濟因素」的認定，也要看個案。但一般情況下，只要非自願性賣房，別忘了爭取自己的權益！
四、出售農舍要課奢侈稅？免！
最近購買農地，興建農舍，蔚為一股風潮。一般我們認知上，農地是不用課奢侈稅的。有民眾向國稅局詢問，出售持有期間未滿2年之農地及其地上農舍，但該農地並非都市計畫區內之土地，為何遭課奢侈稅並處罰？
財政部北區國稅局表示，所有權人應出示該管地方稅捐機關核發的「土地增值稅不課徵證明書」，如果沒有申請不課徵土地增值稅，就要提供「農業用地作農業使用證明書」或「符合農業發展條例第38條之1土地作農業使用證明書」，經國稅稽徵機關認定符合不課徵土地增值稅要件者，才可排除課稅。
此外，最近還有因算錯奢侈稅期，而遭追稅上百萬和罰鍰，怒告房仲的事件。國稅局表示，依法奢侈稅是以不動產完成登記取得所有權之日起算，一直到訂定銷售契約日為止，但最近許多買賣未申報奢侈稅的案例，都算到銷售移轉登記日為止，等於提前一個月賣屋，符合奢侈稅課稅範圍。
買屋賣屋是大事情，奢侈稅一課動輒上百萬，民眾們相信專業之外，也別忘了自己了解相關知識來保護自身權益！

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＊＊＊夫妻贈與售屋遭課奢侈稅　無知民眾又被討稅＊＊＊

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好房News記者蔡佩蓉／採訪報導

無知民眾遭「誤課」奢侈稅的案例屢見不鮮，先前曾發生民眾算錯持有期間出售房屋，遭課上百萬元奢侈稅，如今則是有夫妻為了使用「一生一次」自用住宅優惠稅率互相贈與房產後再出售，忽略贈與後2年不得出售的規範，結果省了增值稅，卻賠了奢侈稅。

民眾售屋考量節稅當下，也得面面俱到。(好房News記者陳韋帆／攝影)

先前高雄市有一對老夫妻收到國稅局補繳奢侈稅的通知，原因就是老夫妻年歲已大，於是將高雄的房子賣掉到新竹與兒子同住。當初老先生因為已經使用過「一生一次」自用住宅優惠稅率，聽人建議，先將房屋先贈與給老太太，再以太太名義賣出，就可以使用優惠稅率。

不過，高雄市西區稅捐稽徵處指出，夫妻出售土地各享有1次「一生一次」自用住宅用地稅率，先生適用過1次後，再次出售時如果符合自住用地要件，可運用夫妻相互贈與土地，再以太太名義出售，可使用太太的「一生一次」自用住宅優惠稅率。

但該對老夫妻只留意到節省「土地增值稅」卻忽略「奢侈稅」的問題，原因就出在於老夫妻名下不僅1間房屋，因此只要名下有2屋以上，就是符合奢侈稅課徵對象，老夫妻忽略奢侈稅是非自用住宅「贈與後2年才得以移轉」，因此仍遭國稅局追繳奢侈稅。

永慶房屋契約部經理陳俊宏建議，消費者若有售屋規劃，最好儘早先贈與移轉，屆滿2年即可免徵奢侈稅，第2，假若夫妻只有1間房屋，即便使用過「一生一屋」，但也可使用「一次一屋」，如此可免了贈與的流程。

另一方面，建國資產管理總經理劉坤圖認為，假若民眾有2屋的狀況下，若房產總金額在220萬元免稅額內，可先將另1戶房產贈與給子女，夫妻僅剩1屋，出售時不僅可省增值稅也可豁免奢侈稅

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＊＊＊王應傑：奢侈稅引發兩大問題　別輕忽＊＊＊

經濟日報／王應傑

政府自2011年6月開始實施奢稅，希望藉此能夠平抑日漸高漲的房價，以息民怨。但結果打趴的不是房價，而是整個房地產的交易量，其產生的後遺症，不知是學者的報告忽略，還是政府為維護政策避而不談，竟幾乎未提。財政部周一（19日）即將召開公聽會，藉此機會也要呼籲政府，奢侈稅引發的問題，不應輕忽。

東森房屋董事長王應傑指出，奢侈稅打的是房市交易量而不是價格，其所引發的問題不應輕忽。（圖／好房資料中心）

實施奢侈稅二年引發的問題概述如下。第一，就是交易市場被扭曲，量縮價卻漲，根據內政部統計的資料顯示，台北市的住宅買賣筆數已從2010年之3萬8,555筆下降至2011年之2萬3,870筆，計減少1萬4,685筆或38.08%；新北市則從2010年之7萬2,361筆下降至2011年之4萬7,277筆，計減少2萬5,084筆或34.67%。2012年全台的房屋買賣棟數降為32萬9,741棟，比發生SARS的2003年全年34萬9,706棟及發生金融海嘯的2008年的37萬9,290棟還少。

反觀房價變化，台北市政府7月官方版的住宅價格指數，台北市標準住宅平均價格較去年8月上揚6.7%；專以新成屋及預售屋為主的國泰房地產指數，最近出爐的2013年第2季指數顯示，全台房價飆至歷史新高，每坪平均價格27.83萬元。以上數據顯示，奢侈稅不但沒打到房價，反而扭曲了市場。

第二，房屋移轉悶，稅收也下降。房屋移轉數量降低，傷到的不只是民間的房仲業者、地政士、裝潢業、銀行業、搬家業等，其實也傷到自己。近期有個新聞，中央政府債務突破5兆，行政院考慮加稅；但諷刺的是，財政部自己在奢侈稅政策上，卻在「漏」稅。在契稅稅基逐漸調高的情形下，101年的契稅稅收僅117億元，竟比97年金融風暴127億元還少；又財政部宣稱截至102年4月底止，已收到不動產奢侈稅約51.7億元，但當初推動奢侈稅上路時，財政部是估計每年可收到151億的奢侈稅，這落差實在太大。

政府尚引用了新加坡及香港的經驗，認為外國政府也是以奢侈稅打壓房價。但看看結果吧，新加坡的房價指數自2009年至今已上漲60%，新加坡政府一樣壓不下房價，香港則是引發5,000人房仲業者走上街頭。難道我們政府要逼台灣的從業人員走上街頭？

現在政府擬修訂奢侈稅，正是一個好好檢視稅制到底是不是好的政策的時機，站在房仲業者立場絕對支持稅制往良善的方式修訂，但這次的修訂方向，似乎仍是偏離了問題的核心。

向買方課稅就是一個大問題，這是搞不清楚狀況的學者提出來的「毀滅式」稅制，沒有整體不動產稅制，貿然推出「買方課稅」只會讓台灣不動產交易市場的買方裹足不前，減少買方的購置意願，可說是用人為的因素去扭曲市場經濟供需自然原理。

延長奢侈稅也是問題。奢侈稅時間越久，對買賣房地產的流通性影響越大，台灣經濟已經很悶了，現在再多一個悶的政策，只怕台灣的資金會流向海外，形成惡性循環，加速資金外移的後果，會是政府初衷嗎？

至於放寬買賣虧損免稅，這個方向是正確的，也符合公平正義。

政府的政策應該是朝居住公平正義方向推動，制定良好的住宅政策，而不是採取治標式又影響經濟發展的鴕鳥式稅制，反而打擊正常的不動產交易市場。至於豪宅價炒多高，那只是極少數有錢人的財產配置，只要針對豪宅在稅制上加重房屋稅、多課持有稅，讓富有者盡其社會責任，則此和一般庶民又有何關？

所以建議政府應該朝對持有豪宅或持有非自住房屋者加重「持有稅」方向修訂，非自住房地持有成本高，持有人持有成本加重，自然增加「拋售」意願，不會「惜售」，而奢侈稅只是加重「惜售」因素，延長年限無法治本，反造成「悶」經濟，所以說政府政策仍是沒有抓到重點。

（作者是東森房屋董事長）